中国的房地产市场存在一个颇为反常的现象，其存量房比例和空置率与1990年的日本相提并论。日本的套户比为1.11，意味着平均每个家庭拥有大约1.11套房产；而中国的城镇套户比为1.10，二者相差不大。然而，在空置率方面，日本为9.4%，而中国则在15%到20%之间，显著高于日本的数字。从房价的变化来看，自2021年高峰以来，中国新房（覆盖70个城市）累计下跌了约8%-12%，而二手房则累计下滑了18%-22%，在70个城市之外的一些地方甚至跌幅达到40%。与此形成鲜明对比的是，日本的房价累计下跌近50%，商业用地的跌幅接近70%。这种现象如何解读呢？

大致而言，中国房地产市场由于交易机制的作用，避免了剧烈的暴跌，减少了下跌的斜率，使得房价呈现出阴跌的态势和流动性的冻结。这也可以理解为在政策干预下，以时间换取空间，尽管这可能延长了市场的复苏周期。

具体来看中国市场的交易机制。在新楼盘方面，国家通过财政手段巩固了价格的支撑。如黄奇帆所建议的，当一、二线城市的新房价格跌幅超过30%时，国家会介入收购，将其转化为保障房。这实际上为新楼盘设定了一个预期，即房价不会崩溃，而30%这个跌幅可以视为中国楼市的“马奇诺防线”。一旦新楼盘的预期改变，二手房的市场状况也就不会出现崩溃。

关于二手房市场，实际上存在另一个“防线”，即中国的抵押贷款并不设有强制平仓的机制。只要按月还款，即便贷款余额变为负资产，银行也不会主动收回拍卖房产。在这种情况下，大部分二手房依然可以挂牌出售，通常不会因市场不佳而不得不降价出售，最后的选择可能是由银行接手，而银行在此情况下显然比业主更加焦虑。

由此可见，资产的价值虽在缩水，交易却已被冻结。这种情况究竟是好还是坏呢？很难一言以蔽之，不能单纯地将其定性。它揭示了中国房地产的深层逻辑，即房地产不仅对中国整体经济产生影响，同时也对居民的资产配置造成了牵制。以2021年的数据来看，中国居民的总资产中接近70%是房产，而1990年的日本这一比重也仅有50%出头，而且美国目前只有30%左右。因此，当这样的情况出现时，显而易见的是，中国城镇居民以真金白银换来的，将是混凝土堆砌的房子。如果如谢国忠所预测的那样整体房价下跌70%，无疑意味着大规模的返贫。如此巨额的资产缩水，恐怕修复需要数十年。

因此，在政策层面上，中国不会允许价格大幅波动。尽管交易机制与市场结构抑制了大跌，但这一做法是有代价的，主要表现在两个方面：首先，复苏周期被拉长；其次，在人工智能引领的经济转型阶段，可能会显现出深刻的矛盾，长期的内需不足可能会拖慢转型步伐，使得政策不得不在科技进步与传统产业的收缩之间做出艰难选择。